Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında en çok merak edilen konulardan biri, ev sahibinin kiracıyı hangi durumlarda tahliye edebileceğidir. Uygulamada “Ev sahibi istediği zaman kiracıyı çıkarabilir.” şeklinde yanlış bir kanaat bulunmaktadır. Oysa Türk hukukunda kiracının tahliyesi ancak kanunda öngörülen sebepler ve usuller çerçevesinde mümkündür.

Tahliye talebinin haklı bir sebebe dayanması kadar, kanunda öngörülen usul ve süre kurallarına uyulması da önemlidir.

Ev sahibi dilediği zaman tahliye isteyebilir mi?

Hayır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen tahliye sebeplerinden birinin bulunması hâlinde kiracının tahliyesini talep edebilir. Her somut olay, kendi koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Tahliyeye yol açabilecek başlıca sebepler

İhtiyaç nedeniyle tahliye

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması hâlinde belirli şartlarla tahliye talebinde bulunabilir.

İhtiyacın gerçekten mevcut olup olmadığı, uyuşmazlık hâlinde mahkeme tarafından değerlendirilir.

Yeni malikin ihtiyacı

Kiralanan taşınmazın satılması tek başına kiracının hemen tahliye edilmesini sağlamaz. Ancak taşınmazı satın alan yeni malik, kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi hâlinde ve gerekli bildirimleri yaparak ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir.

Yazılı tahliye taahhütnamesi

Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını geçerli bir tahliye taahhütnamesi ile üstlenmişse, kanundaki şartların gerçekleşmesi hâlinde kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği bakımından düzenlenme zamanı, içeriği ve irade açıklaması büyük önem taşır. Bu nedenle her taahhütname otomatik olarak geçerli kabul edilmez.

Kira bedelinin ödenmemesi

Kiracının kira bedelini ödememesi çeşitli hukuki sonuçlar doğurabilir. Kanunda öngörülen şartların oluşması hâlinde kiraya veren, kira alacağının tahsili veya tahliye amacıyla yasal yollara başvurabilir. Özellikle ödeme yapılmayan dönemler, gönderilen ihtarlar ve diğer koşullar somut olayın sonucunu etkileyebilir.

Kiralananın özenle kullanılmaması

Kiracının taşınmaza ciddi zarar vermesi, sözleşmeye aykırı kullanması veya komşuluk hukukuna aykırı davranışlarda bulunması hâlinde de belirli şartlar altında tahliye gündeme gelebilir.

Her ihlal tahliye sonucunu doğurmaz; ihlalin niteliği ve olayın özellikleri önem taşır.

Zorunlu arabuluculuk

Belirli kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Arabuluculuk süreci, tarafların anlaşma sağlayabilmesi için önemli bir fırsat sunar. Anlaşma sağlanamazsa, uyuşmazlığın niteliğine göre dava yoluna başvurulabilir.

Uygulamada sık karşılaşılan yanlış bilgiler

“Ev satıldıysa kiracı hemen çıkmak zorundadır.”

Hayır. Taşınmazın satılması tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez.

“Ev sahibi istediği kira artışını yapabilir.”

Hayır. Kira artışları ve kira bedelinin yeniden belirlenmesi konusunda Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlemeler bulunmaktadır.

“Kiraya veren elektriği veya suyu kestirebilir.”

Hayır. Kiracıyı taşınmazdan çıkarmaya yönelik hukuka aykırı fiilî müdahaleler ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir.

Sonuç

Kiracının tahliyesi, yalnızca kiraya verenin isteğine bağlı değildir. Kanunda düzenlenen tahliye sebeplerinin bulunması ve usul kurallarına uyulması gerekir. Tarafların hak kaybına uğramaması için sürecin somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesi önemlidir.