Mirasçılardan Biri Evi Satmak İstemiyorsa Ne Yapılır?

Miras yoluyla intikal eden taşınmazlar, mirasçılar arasında en fazla uyuşmazlığa neden olan malvarlığı değerlerinin başında gelmektedir. Özellikle aile konutu niteliğindeki taşınmazlar söz konusu olduğunda, mirasçıların beklentileri ve taşınmazın geleceğine ilişkin düşünceleri çoğu zaman farklılık göstermektedir. Bazı mirasçılar taşınmazın satılarak bedelinin paylaşılmasını isterken, bazıları taşınmazı kullanmaya devam etmeyi, kiraya vermeyi veya aile içinde muhafaza etmeyi tercih edebilmektedir.

Uygulamada en sık karşılaşılan sorulardan biri de “Mirasçılardan biri evi satmak istemiyorsa ne yapılabilir?” sorusudur. Pek çok kişi, mirasçılardan birinin satışa karşı çıkmasının taşınmazın satılmasını tamamen engellediğini düşünmektedir. Oysa Türk Medeni Kanunu, hiçbir paydaşın istemediği bir ortaklık ilişkisini süresiz olarak sürdürmeye zorlanamayacağı ilkesini benimsemiştir. Bu nedenle, mirasçılar arasında anlaşma sağlanamasa dahi belirli şartların varlığı hâlinde ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesi mümkündür.

Miras kalan ev üzerindeki mülkiyet yapısı

Bir kişinin vefatıyla birlikte malvarlığı, kanun veya varsa ölüme bağlı tasarruf hükümleri doğrultusunda mirasçılarına geçmektedir. Ancak mirasın açılmasıyla birlikte mirasçılar taşınmaz üzerinde doğrudan bağımsız pay sahibi hâline gelmezler. Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesi uyarınca, paylaşma gerçekleşinceye kadar mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti (iştirak hâlinde mülkiyet) kurulmaktadır.

Elbirliği mülkiyetinin en önemli özelliği, mirasçıların belirlenmiş bağımsız paylarının bulunmamasıdır. Başka bir ifadeyle, mirasçılar taşınmazın belirli bir bölümü üzerinde değil, terekenin tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir. Bu nedenle taşınmaz üzerindeki tasarruf işlemlerinin kural olarak tüm mirasçıların birlikte hareket etmesiyle gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Bu hukuki düzenleme sebebiyle mirasçılardan biri tek başına taşınmazı üçüncü bir kişiye satamaz, devredemez veya diğer mirasçıların haklarını etkileyen işlemler yapamaz. Tapu müdürlüğünde gerçekleştirilecek satış işlemlerinde de bütün mirasçıların iradelerinin uyuşması aranır.

Ancak satış konusunda anlaşma sağlanamaması, ortaklığın sonsuza kadar devam edeceği anlamına gelmez. Kanun koyucu, ortak mülkiyet ilişkisinin belirli şartlar altında sona erdirilebilmesine imkân tanımış ve mirasçılara mahkeme aracılığıyla ortaklığın giderilmesini talep etme hakkı tanımıştır.

Mirasçılardan biri satışa karşı çıkarsa hangi yollar izlenebilir?

Öncelikle mirasçıların, dava yoluna başvurmadan önce uzlaşma ihtimalini değerlendirmeleri faydalı olacaktır. Taşınmazın birlikte satılması, mirasçılardan birinin diğer mirasçıların paylarını satın alması veya taşınmazın nasıl paylaşılacağı konusunda yazılı bir anlaşma yapılması, uyuşmazlığın kısa sürede çözüme kavuşmasını sağlayabilir.

Ancak uygulamada bu tür uzlaşmaların her zaman mümkün olmadığı görülmektedir. Bu durumda başvurulabilecek en etkili hukuki yol, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasıdır. Bu dava sayesinde, mirasçılardan herhangi biri diğer mirasçıların rızasına ihtiyaç duymaksızın ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini mahkemeden talep edebilir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir mal üzerindeki ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlayan dava türüdür.

Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesinde, hukuki bir işlem veya kanundan doğan bir yükümlülük bulunmadıkça her paydaşın ortaklığın sona erdirilmesini talep edebileceği düzenlenmiştir. Bu hüküm uyarınca, hiçbir kimse istemediği bir ortak mülkiyet ilişkisini süresiz olarak sürdürmeye zorlanamaz.

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davanın, taşınmaz üzerinde hak sahibi olan bütün paydaşlara karşı birlikte açılması zorunludur.

Bu davalarda mahkemenin temel amacı, mirasçılardan birini haklı veya haksız bulmak değil; ortak mülkiyet ilişkisini hukuka uygun şekilde sona erdirmektir.

Mahkeme ortaklığı nasıl sona erdirir?

Hâkim, Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesi uyarınca öncelikle taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılmasının mümkün olup olmadığını değerlendirir. Yapılacak değerlendirmede taşınmazın fiziksel özellikleri, ekonomik değeri, kullanım amacı ve bölünmesi hâlinde değer kaybına uğrayıp uğramayacağı gibi hususlar dikkate alınır.

Taşınmazın bölünmesinin mümkün olduğu ve ekonomik değerinde önemli bir azalma meydana gelmeyeceği tespit edilirse, ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesine karar verilebilir. Bölünen kısımların değerleri arasında farklılık bulunması hâlinde ise, eksik kalan payın para ödenmek suretiyle denkleştirilmesi mümkündür.

Ancak uygulamada miras kalan taşınmazların önemli bir kısmını apartman daireleri, müstakil konutlar ve bölünmeye elverişli olmayan yapılar oluşturmaktadır. Bu tür taşınmazların fiziksel olarak paylaştırılması çoğu zaman mümkün olmadığından, mahkemeler büyük ölçüde satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar vermektedir.

Satış kararı verilmesi hâlinde taşınmazın güncel değeri bilirkişi tarafından belirlenir ve satış işlemleri İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde yürütülür. Satış tamamlandıktan sonra elde edilen bedelden satış giderleri ve varsa diğer yasal kesintiler düşülür; kalan tutar ise mirasçılara miras payları oranında dağıtılır.

Satış usulünde kabul edilen yenilikler

Ortaklığın giderilmesi davalarında uygulanan satış usulü bakımından 12. Yargı Paketi kapsamında önemli değişiklikler kabul edilmiştir. Kabul edilen düzenlemeye göre, tamamı miras yoluyla intikal eden ve üçüncü kişilerin paydaş olmadığı taşınmazlarda ilk açık artırmanın öncelikle mirasçılar arasında yapılması öngörülmektedir.

Bunun yanında, ilk artırmada satışın gerçekleşebilmesi için teklif edilen bedelin taşınmazın bilirkişi tarafından belirlenen muhammen değerinin tamamını karşılaması şartı getirilmiştir. Paydaşlara tanınan teminat ayrıcalığı kaldırılmış, ihaleyi kazandığı hâlde satış bedelini süresi içerisinde yatırmayan kişiler hakkında daha caydırıcı yaptırımlar öngörülmüştür.

Bu düzenlemelerin ayrıntısı ortaklığın giderilmesinde 12. Yargı Paketi ile gelen değişiklikler başlıklı yazıda ele alınmaktadır.

Söz konusu düzenlemeler, miras yoluyla edinilen taşınmazların satış sürecinde mirasçıların menfaatlerini güçlendiren önemli yenilikler içermektedir. Bununla birlikte, uygulamanın yürürlükte bulunan mevzuat çerçevesinde değerlendirilmesi ve yeni düzenlemelerin yürürlük tarihi ile kapsamının her somut olay bakımından ayrıca dikkate alınması gerekmektedir.

Mirasçılardan biri evde oturuyorsa ecrimisil talep edilebilir mi?

Miras kalan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda sıkça karşılaşılan durumlardan biri de, mirasçılardan yalnızca birinin taşınmazı fiilen kullanmaya devam etmesidir. Özellikle aile konutu olarak kullanılan evlerde, mirasçılardan biri taşınmazda yaşamayı sürdürürken diğer mirasçılar taşınmazdan hiçbir şekilde yararlanamamaktadır.

Türk hukukunda, paydaşlardan birinin taşınmazı diğer paydaşların kullanımını engelleyecek şekilde tek başına kullanması hâlinde, belirli şartların varlığı durumunda ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilmesi mümkün olabilmektedir. Ecrimisil, taşınmazı kullanamayan paydaşın mahrum kaldığı kullanım karşılığında talep edebileceği bir tazminat niteliğindedir.

Ancak her olayda otomatik olarak ecrimisil talep edilebileceği söylenemez. Yargıtay uygulamasında kural olarak intifadan men şartı aranmaktadır. Başka bir ifadeyle, taşınmazdan yararlanmak isteyen mirasçının bu talebinin diğer mirasçı tarafından engellenmiş olması veya taşınmazı kullanan mirasçının kullanım hakkını tek başına fiilen sahiplenmesi gibi hususlar somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmektedir.

Mirasçıların dikkat etmesi gereken hususlar

Öncelikle mirasçılık belgesinin (veraset ilamının) temin edilmesi ve taşınmaza ilişkin tapu kayıtlarının güncel durumunun incelenmesi gerekir. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, intifa hakkı veya başka ayni hakların bulunup bulunmadığının belirlenmesi, izlenecek hukuki yol bakımından önem taşımaktadır.

Bunun yanında, mirasçılar arasında uzlaşma ihtimali bulunuyorsa dava yoluna başvurmadan önce bu seçeneğin değerlendirilmesi çoğu zaman daha kısa sürede ve daha düşük maliyetle çözüm sağlanmasına katkıda bulunacaktır.

Ortaklığın giderilmesi davasının açılması hâlinde ise bilirkişi tarafından hazırlanan kıymet takdiri raporunun dikkatle incelenmesi, gerektiğinde yasal süresi içerisinde itiraz edilmesi ve satış sürecinin yakından takip edilmesi hak kayıplarının önlenmesi bakımından önemlidir.

Sonuç

Miras kalan bir evin satılması konusunda mirasçılar arasında görüş ayrılığı yaşanması, uygulamada oldukça sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklardan biridir. Ancak mirasçılardan birinin satışa karşı çıkması, ortak mülkiyet ilişkisinin süresiz olarak devam edeceği anlamına gelmemektedir.

Miras kalan bir evin satışı konusunda ortaya çıkan her uyuşmazlık aynı hukuki çözüme tabi değildir. Mirasçı sayısı, taşınmazın niteliği, taraflar arasındaki hukuki ilişki ve mirasçıların talepleri, izlenecek yolun belirlenmesinde doğrudan etkili olmaktadır.