Ortaklığın Giderilmesi Davalarında 12. Yargı Paketi ile Gelen Değişiklikler

Ortaklığın giderilmesi davaları, gerek miras hukukunda gerekse paylı mülkiyete ilişkin uyuşmazlıklarda uygulamada en sık karşılaşılan dava türlerinden biridir. Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda mirasçılar arasında taşınmazın kullanımı, yönetimi veya paylaşımı konusunda uzlaşma sağlanamaması, ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini zorunlu hâle getirebilmektedir.

Kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen kanuni düzenleme ile ortaklığın giderilmesi davalarının satış usulünde önemli değişiklikler yapılmıştır. Düzenlemeler; mirasçıların mülkiyet hakkının daha etkin korunmasını, aileye ait taşınmazların mümkün olduğunca mirasçılar arasında kalmasını, düşük bedelli satışların önlenmesini ve ihale sürecinin daha güvenilir bir yapıya kavuşturulmasını amaçlamaktadır.

Düzenleme öncesinde satış usulü nasıldı?

Mahkeme, ortaklığın giderilmesi talebini değerlendirdikten sonra öncelikle taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını araştırmaktadır. Taşınmazın ekonomik değerinde önemli bir kayba yol açmadan bölünebilmesi ve her paydaşa bağımsız bir bölüm tahsis edilmesinin mümkün olması hâlinde ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesine karar verilebilmektedir.

Bununla birlikte, uygulamada ortaklığın giderilmesine konu edilen taşınmazların büyük çoğunluğu tek bir konut, iş yeri veya ekonomik bütünlük arz eden arsa ve tarla niteliğinde olduğundan, aynen bölünmeleri çoğu zaman mümkün olmamaktadır. Bu durumda mahkeme, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar vermektedir.

Satış kararı kesinleştikten sonra süreç, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun açık artırmaya ilişkin hükümleri doğrultusunda yürütülmektedir. Taşınmaz için bilirkişi marifetiyle kıymet takdiri yapılmakta, belirlenen muhammen bedel esas alınarak elektronik ortamda açık artırma gerçekleştirilmektedir.

İlk artırmadan itibaren herkes ihaleye katılabiliyordu

Önceki sistemde, ortaklığın giderilmesi kapsamında satışına karar verilen taşınmazların ilk artırması, kanunda belirtilen katılım şartlarını sağlayan herkesin iştirakine açıktı. Taşınmazla herhangi bir hukuki bağı bulunmayan gerçek veya tüzel kişiler de ilk açık artırmaya katılabilmekteydi.

Bu nedenle yalnızca mirasçılar değil; yatırımcılar, emlak şirketleri ve taşınmaz alım satımıyla ilgilenen üçüncü kişiler de ihaleye teklif verebilmekte, en yüksek teklifi sunmaları hâlinde taşınmazın maliki olabilmekteydi.

Uygulamada karşılaşılan başlıca sorunlar

En çok eleştirilen hususlardan biri, miras kalan taşınmazların aile dışındaki kişilere gerçek değerinin altında satılabilmesiydi. Özellikle mirasçılar arasında uzun süren anlaşmazlıkların bulunduğu dosyalarda, bazı yatırımcıların satış ihalelerini yakından takip ederek taşınmazları piyasa değerinin altında satın alabildiği görülmekteydi.

Bunun yanında, bazı paydaşların süreci kötüye kullandıkları da uygulamada sıkça dile getirilen sorunlardan biriydi. Teminat bakımından sahip olunan avantajlardan yararlanılarak gerçekte satın alma iradesi bulunmaksızın yüksek teklifler verilmesi ve daha sonra ihale bedelinin süresinde yatırılmaması nedeniyle satışların sonuçsuz kalması, yargılamaların uzamasına ve diğer paydaşların hak kaybına uğramasına neden olabiliyordu.

Düzenlemelerin amacı

Yapılan değişiklikler incelendiğinde, kanun koyucunun temel hedefinin yalnızca ihale prosedürünü değiştirmek olmadığı; aynı zamanda mirasçıların mülkiyet hakkını daha etkin şekilde korumayı, satış sürecini daha güvenli hâle getirmeyi ve kötü niyetli uygulamaların önüne geçmeyi amaçladığı görülmektedir.

Bu kapsamda yapılan değişikliklerle;

• tamamen miras yoluyla edinilmiş belirli taşınmazlarda ilk açık artırmanın yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilmesi,
• ilk artırmada taşınmazın gerçek değerinin korunmasına yönelik yeni teklif şartlarının getirilmesi,
• paydaşlara tanınan teminat ayrıcalığının kaldırılması,
• ihale bedelini süresinde yatırmayan kişiler hakkında daha ağır mali yaptırımlar uygulanması

öngörülerek ortaklığın giderilmesi davalarında daha adil, şeffaf ve güvenilir bir satış sistemi oluşturulması hedeflenmiştir.

Bununla birlikte, yapılan değişiklikler mirasçılara mutlak bir satın alma hakkı tanımamaktadır. Kanun koyucu bir yandan mirasçılara öncelik sağlarken, diğer yandan satışın sonuçsuz kalmasını önlemek ve taşınmazın ekonomik değerinin korunmasını sağlamak amacıyla genel ihale sistemini de tamamen ortadan kaldırmamıştır.

İlk açık artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılması

Getirilen en önemli yeniliklerden biri, miras yoluyla edinilmiş belirli taşınmazların satışında ilk açık artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin düzenlemedir.

Düzenleme hangi taşınmazlar için geçerli olacaktır?

Kanun koyucu, bu yeni sistemi ortaklığın giderilmesine konu edilen bütün taşınmazlar bakımından kabul etmemiştir. İlk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılabilmesi için belirli koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir.

Buna göre öncelikle taşınmazın tamamının miras yoluyla edinilmiş olması gerekmektedir. Bunun yanında taşınmaz üzerinde mirasçı olmayan herhangi bir üçüncü kişinin pay sahibi bulunmaması da zorunludur.

Hangi durumlarda bu sistem uygulanmayacaktır?

Örneğin;

• mirasçılardan birinin hissesini üçüncü bir kişiye devretmiş olması,
• taşınmaz üzerinde mirasçı olmayan başka bir paydaşın bulunması,
• ortaklığın yalnızca miras ilişkisinden değil, satış, bağış veya başka bir hukuki işlemden kaynaklanması

hâllerinde bu özel satış usulü uygulanmayacaktır. Bu gibi durumlarda satış işlemleri, İcra ve İflas Kanunu’nun genel hükümleri uyarınca herkesin katılımına açık şekilde gerçekleştirilmeye devam edecektir.

İlk açık artırmaya kimler katılabilecektir?

İlk artırmaya yalnızca;

• taşınmazın tapuda malik olarak görünen,
• mirasçılık sıfatını taşıyan,
• ortaklığın giderilmesine konu taşınmazda pay sahibi bulunan

kişiler teklif verebilecektir. Bunun dışında kalan yatırımcılar, emlak şirketleri, gayrimenkul geliştirme firmaları veya taşınmaz üzerinde herhangi bir ayni ya da şahsi hakkı bulunmayan üçüncü kişiler ilk artırmaya katılamayacaktır.

İlk artırma sonuçsuz kalırsa ne olacaktır?

İlk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılması bir defaya mahsus uygulanacaktır. İlk artırmada;

• yeterli teklif verilmemesi,
• satış şartlarının oluşmaması,
• ihalenin herhangi bir nedenle sonuçlandırılamaması

hâllerinde süreç sona ermeyecek; ikinci artırma, genel hükümler çerçevesinde gerçekleştirilecektir. Bu aşamadan sonra kanunda öngörülen şartları taşıyan herkes ihaleye katılabilecek ve üçüncü kişiler de teklif verebilecektir.

Dolayısıyla mirasçılara tanınan öncelik hakkı, taşınmazın satışını süresiz olarak engelleyen bir hak değil; yalnızca ilk artırma aşamasıyla sınırlı, istisnai bir koruma mekanizmasıdır.

İlk artırmada muhammen bedelin tamamını karşılayan teklif şartı

Kanun koyucu, aileye ait taşınmazların gerçek değerinin altında el değiştirmesini önlemek amacıyla ilk artırmada uygulanacak teklif şartlarını yeniden belirlemiştir.

Yapılan değişiklik uyarınca, yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilecek ilk açık artırmada verilecek teklifin;

• taşınmaz için belirlenen muhammen kıymetin yüzde yüzünü karşılaması,
• satış isteyen alacaklının alacağına rüçhanı bulunan alacakların toplamının bu tutardan fazla olması hâlinde en az bu miktara ulaşması,
• ayrıca satış ve paylaştırma giderlerini karşılayacak düzeyde bulunması

gerekmektedir. Bu şartların gerçekleşmemesi hâlinde ilk artırmanın sonuçlandırılması mümkün olmayacaktır.

Muhammen kıymet nedir?

Muhammen kıymet, satışa konu taşınmazın bilirkişi tarafından belirlenen tahmini piyasa değeridir. Bu değer tespit edilirken taşınmazın bulunduğu bölge, yüzölçümü, kullanım amacı, imar durumu, yapı özellikleri, emsal satışlar ve ekonomik koşullar gibi birçok unsur birlikte değerlendirilmektedir.

Kanun koyucunun ilk artırmada muhammen kıymetin tamamını esas alması, taşınmazın özellikle aile bireyleri arasında gerçekleştirilecek ilk satışta gerçek değerine mümkün olduğunca yakın bir bedelle el değiştirmesini sağlamaya yöneliktir.

Düzenlemenin amacı

Ortaklığın giderilmesi davalarında satış bedeli, paydaşlara hisseleri oranında dağıtıldığından, taşınmazın gerçek değerinin altında satılması yalnızca taşınmazı satın alamayan mirasçıyı değil, bütün hak sahiplerini ekonomik açıdan olumsuz etkilemektedir.

Yeni düzenleme ile birlikte mirasçılardan biri taşınmazı kendi adına satın almak istiyorsa, diğer mirasçıların haklarını da gözeten, taşınmazın ekonomik değerini yansıtan bir teklif sunmak zorunda olacaktır.

Paydaşların teminat muafiyetinin kaldırılması

İcra ve İflas Kanunu kapsamında gerçekleştirilen elektronik açık artırmalara katılabilmek için, kural olarak ilgililerin belirlenen oranda teminat yatırmaları gerekmektedir. Teminat yükümlülüğü, ihaleye yalnızca gerçekten satın alma iradesine sahip kişilerin katılmasını sağlamak ve ihalenin ciddiyetini korumak amacıyla öngörülmüş önemli bir güvencedir.

Ancak ortaklığın giderilmesi davalarında önceki uygulamada, taşınmazın paydaşları bakımından istisnai bir durum söz konusuydu. Paydaşlar, sahip oldukları pay oranı dikkate alınarak belirli ölçüde teminat yatırmaksızın ihaleye katılabilmekte veya teminat bakımından diğer katılımcılara göre avantajlı bir konumda bulunmaktaydı.

Yapılan değişiklik sonucunda bu ayrıcalık kaldırılmıştır. Böylece ihaleye katılacak tüm istekliler bakımından teminat yükümlülüğü yönünden daha eşit bir sistem benimsenmiştir. Paydaş sıfatına sahip olunması, tek başına teminat yükümlülüğünden muafiyet sağlamayacaktır.

Bu değişiklikle birlikte, ortaklığın giderilmesi ihalelerine yalnızca ciddi satın alma iradesine sahip kişilerin katılımının artması beklenmektedir.

İhale bedelinin süresinde ödenmemesi hâlinde yaptırımlar

Uygulamada bazı ihalelerde en yüksek teklifi veren kişilerin satış bedelini yatırmaktan vazgeçtiği veya ödeme yükümlülüğünü süresinde yerine getirmediği görülmekteydi. Bu durum yalnızca ihalenin sonuçsuz kalmasına neden olmuyor; aynı zamanda satış işlemlerinin yeniden başlatılmasını zorunlu hâle getiriyor, yeni ilan ve satış giderleri doğuruyor ve ortaklığın giderilmesi sürecinin aylarca uzamasına sebebiyet verebiliyordu.

Yapılan değişiklikle, ihale bedelini süresinde ödemeyen kişilerin yalnızca ihaleyi kaybetmeleriyle yetinilmeyip, kanunda öngörülen mali sorumluluklara katlanmaları öngörülmüştür. Böylece gerçek satın alma iradesi bulunmaksızın ihaleye katılan veya ihale sonucunu etkilemek amacıyla yüksek teklif veren kişilerin neden olduğu mağduriyetlerin azaltılması amaçlanmaktadır.

Mirasçılar nelere dikkat etmelidir?

Satış ilanları yakından takip edilmelidir

Ortaklığın giderilmesi davasında satış kararı verilmesiyle birlikte icra müdürlüğünce elektronik satış süreci başlatılmaktadır. İlk artırmaya katılmayan veya gerekli işlemleri süresi içerisinde yerine getirmeyen mirasçılar, kendilerine tanınan öncelikli satın alma imkânından fiilen yararlanamayabilirler.

Taşınmazın değer tespiti incelenmelidir

Açık artırma öncesinde taşınmaz hakkında bilirkişi tarafından kıymet takdiri yapılmaktadır. Özellikle ilk artırmada tekliflerin bu değer üzerinden değerlendirilmesi dikkate alındığında, hazırlanan bilirkişi raporunun dikkatle incelenmesi gerekmektedir.

Mirasçılar, taşınmazın değerinin gerçeği yansıtmadığı kanaatindeyse, kanunun öngördüğü usul ve süreler çerçevesinde gerekli hukuki başvuru yollarını değerlendirebilirler.

İhaleye katılacak mirasçılar mali hazırlık yapmalıdır

Yeni düzenleme ile birlikte ilk artırmada taşınmazın belirlenen şartlar çerçevesinde satın alınabilmesi için yeterli mali imkâna sahip olunması gerekmektedir. Aksi hâlde, ihale kazanılmış olsa dahi ödeme yükümlülüğünün yerine getirilememesi önemli hukuki ve mali sonuçlar doğurabilecektir.

Uzlaşma imkânı değerlendirilmelidir

Mirasçılar arasında uzlaşma sağlanabilmesi hâlinde taşınmazın mahkeme kararıyla satışına ihtiyaç duyulmayabilir. Özellikle mirasçıların kendi aralarında taşınmazın devri, bedelin paylaşılması veya pay devri konusunda anlaşmaya varmaları, hem uzun süren yargılama süreçlerini hem de satış giderlerini ortadan kaldırabilecek bir çözüm yolu sunmaktadır.

Sonuç

İlk artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzünü esas alan sistem, ortaklığın giderilmesi davalarında uzun yıllardır dile getirilen düşük bedelli satış eleştirilerine cevap niteliğinde önemli bir düzenlemedir. Her ne kadar bu sistem ilk artırmada satışın gerçekleşmesini zorlaştırabilecek gibi görünse de, kanun koyucu ikinci artırmayı genel hükümlere tabi tutarak satış sürecinin tamamen tıkanmasını önlemiştir.

Bu düzenlemelerin uygulanmasında yürürlükte bulunan mevzuatın, yürürlük tarihinin ve somut olayın özelliklerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.