Kira Tespit Davası Nedir?

Kira ilişkisi uzun yıllar devam ettiğinde, mevcut kira bedeli zaman içinde taşınmazın piyasa koşullarının altında veya üstünde kalabilir. Tarafların yeni kira bedeli konusunda anlaşamaması hâlinde, belirli şartların varlığı durumunda mahkemeden kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilir. Bu dava uygulamada kira tespit davası olarak adlandırılır.

Kira tespit davasının amacı, kira sözleşmesini sona erdirmek değil; kira bedelinin hukuka uygun şekilde yeniden belirlenmesini sağlamaktır.

Kira tespit davası hangi durumlarda açılabilir?

Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen şartların gerçekleşmesi hâlinde açılabilir. Her kira ilişkisi için aynı kurallar uygulanmaz. Özellikle;

• kira sözleşmesinin süresi,
• sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm bulunup bulunmadığı,
• davanın açıldığı tarih,
• talep edilen kira döneminin başlangıcı

gibi hususlar davanın değerlendirilmesinde önem taşır.

Mahkeme kira bedelini nasıl belirler?

Mahkeme yalnızca tarafların taleplerine göre karar vermez. Değerlendirme yapılırken somut olayın özellikleri dikkate alınarak;

• kiralananın konumu,
• büyüklüğü,
• kullanım amacı,
• fiziksel durumu,
• emsal kira bedelleri,
• taraflar arasındaki sözleşme,
• Türk Borçlar Kanunu hükümleri

birlikte değerlendirilir. Gerekli görülmesi hâlinde bilirkişi incelemesine de başvurulabilir.

Emsal kiralar neden önemlidir?

Kira tespit davalarında aynı bölgede bulunan ve benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedelleri önemli bir değerlendirme ölçütü olabilir.

Ancak tek bir emsal kira sözleşmesi, davanın sonucunu tek başına belirlemez. Mahkeme, tüm delilleri birlikte değerlendirerek karar verir.

Kira tespit davası tahliye davası değildir

Uygulamada en sık karşılaşılan yanlış anlamalardan biri, kira tespit davasının kiracının tahliyesini sağlayacağı düşüncesidir.

Oysa kira tespit davasının konusu, kiracının taşınmazdan çıkarılması değil; kira bedelinin hukuka uygun şekilde belirlenmesidir. Kiracının tahliyesi ancak kanunda düzenlenen tahliye sebeplerinin bulunması hâlinde ayrı hukuki süreçlerle gündeme gelebilir.

Arabuluculuk süreci

Uyuşmazlığın niteliğine göre dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekebilir. Arabuluculuk sürecinde taraflar yeni kira bedeli konusunda anlaşabilirler. Anlaşma sağlanamaması hâlinde ise dava yoluna başvurulabilir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

“Ev sahibi istediği kira bedelini mahkemeye kabul ettirebilir.”

Hayır. Mahkeme, yalnızca kiraya verenin talebine göre değil; kanuni düzenlemeler ve dosyadaki deliller doğrultusunda değerlendirme yapar.

“Kiracı düşük kira ödüyorsa mutlaka dava kaybeder.”

Hayır. Her dosya kendi delilleri ve koşulları çerçevesinde değerlendirilir. Sonuç, somut olayın özelliklerine göre değişebilir.

“Kira tespit davası açılması kiracının tahliye edileceği anlamına gelir.”

Hayır. Bu dava yalnızca kira bedelinin belirlenmesine ilişkindir. Tahliye talepleri farklı hukuki şartlara tabidir.

Taraflara öneriler

Kiraya veren için

• Güncel emsal kira bedellerine ilişkin bilgi ve belgeleri saklayın.
• Kira sözleşmesini muhafaza edin.
• Dava açmadan önce arabuluculuk sürecini ve yasal şartları değerlendirin.

Kiracı için

• Sözleşme hükümlerini dikkatle inceleyin.
• Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin talepleri yazılı olarak saklayın.
• Hak kaybı yaşamamak adına süreci hukuki destek alarak takip edin.

Sonuç

Kira tespit davası, kira bedelinin değişen ekonomik koşullar karşısında hukuka uygun şekilde yeniden belirlenmesini sağlayan önemli bir dava türüdür. Ancak her uyuşmazlığın kendine özgü özellikleri bulunduğundan, davanın şartları ve olası sonuçları somut olay bazında değerlendirilmelidir.